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旅游業(yè)民宿投資 前景如何需分析
時間:2018-06-18 14:49 來源:中國旅游報 作者:羽儂 點擊:
旅游業(yè)民宿投資 前景如何需分析
 
        數(shù)據(jù)顯示,2015年,全國旅游行業(yè)直接投資超過1萬億元。在業(yè)內(nèi)高星級酒店投資減速的今天,非標(biāo)酒店尤其是民宿很受市場追捧。民宿投資真的很美嗎?民宿投資是否有別于傳統(tǒng)酒店投資,要注意什么,有何內(nèi)在規(guī)律?筆者近年接觸了一些民宿項目,本文試就此做些簡單分析。
 
客源相對單一,季節(jié)性更強(qiáng)
 
        民宿更依賴觀光客與度假客,相比商務(wù)客來說,這些客人的預(yù)算往往較為寬松,與同行者關(guān)系更親密,因而旅游決策也更慎重、更關(guān)注同伴的意見。在酒店選擇上,他們不愿太將就與隨意,出行也更有計劃性,對住宿的品質(zhì)要求更高、挑選更細(xì)致,更關(guān)注網(wǎng)評、挑剔服務(wù)細(xì)節(jié)。
 
        在成熟的旅游區(qū),目的地推廣已完成,客源達(dá)到一定規(guī)模,發(fā)展民宿較易成功。目前,國內(nèi)民宿較熱的大理、麗江、杭州、莫干山、浙江桐廬等地,莫不如此。民宿開于鄉(xiāng)下或旅游城市,要點是“小而美,優(yōu)而特”,對周邊環(huán)境及設(shè)計要求往往很高,唯此才能定高價,并通過口碑宣傳將項目推廣出去。但說實話,大部分民宿物業(yè)資質(zhì)平平,很難通過后天努力,“飛上枝頭變鳳凰”。
 
        其中一個顯而易見的問題,是經(jīng)營易受氣候影響,季節(jié)性強(qiáng),大城市周邊周末效應(yīng)也很明顯。筆者接觸的莫干山的一些民宿,旺季收入是淡季收入的五六倍,冬天基本沒人,夏天尤其是周末一房難求,全年出租率過50%已屬佼佼者。經(jīng)營時間短,必然會拉低全年出租率及平均房價,嚴(yán)重影響投資收益,除非房價定得很高。

投資門檻低,易出現(xiàn)供給過剩
 
         民宿投資門檻不高,一二百萬元即可,一般不會超過三四百萬元,加之合伙投資、眾籌等方式進(jìn)一步降低了進(jìn)入門檻,好的租賃項目,兩三年即可收回投資,確實鼓舞人心。
 
        不過要注意的是,現(xiàn)在是風(fēng)口,未來或許會成為陷阱。一是短期內(nèi)供應(yīng)數(shù)量激增。據(jù)說大理的民宿將由現(xiàn)在的3000來家增加到上萬家,杭州2015年民宿增長率達(dá)50%以上。二是項目成本不一樣——杭州西湖邊300平方米的農(nóng)民房,前幾年租金還是十來萬元,現(xiàn)在差不多漲了兩三倍。

單房單方投入大,坪效低
 
        要將一幢建筑質(zhì)量相對低劣、缺少設(shè)計、原布局不是做旅館、公共配套差、少有景觀綠地及機(jī)電系統(tǒng)的農(nóng)民房,改成一家小而美、以房間為主且售價不能太低、有調(diào)性的民宿,必然涉及方方面面的內(nèi)容,外裝、機(jī)電、景觀上的花費,往往占總投資的一半左右,較城市中清水房(指房屋裝修程度,即房子剛建好,一點也沒裝修)租賃的中檔商務(wù)酒店有明顯劣勢,后者的投資大多集中于室內(nèi)裝修上。民宿工程量較小,管理費、設(shè)計費、施工費比一般商用建筑還高不少,且很難有折扣。較租賃清水房做城市中檔商務(wù)酒店(如亞朵、漢庭),單房均攤投資,民宿往往貴一倍以上(中端商務(wù)酒店通常在12-15萬元/間,好的民宿則要25-30萬元/間)。
 
        從坪效來說,民宿雖然層數(shù)少,樓梯等通行空間小,沒有電梯,但因為要解決飲食配套及室內(nèi)通行等問題,加上風(fēng)景區(qū)改造受限制多,坪效往往不高,一般300平方米只能做6-7間房。房間少,公共設(shè)施利用率低,與中端商務(wù)酒店相比,空間利用效率上有一定差距。
 
        前期過大的投資往往會轉(zhuǎn)化為后期持續(xù)的經(jīng)營壓力。在出租率及運行效率不如中端商務(wù)酒店的情況下,民宿要取得同樣或更好的投資回報率,房價往往要高1-1.5倍。

管理難度大,監(jiān)管困難
 
        因為房間少、客人要求高,定價不菲的民宿運行難度并不低。民宿適合投資人親自上陣、全程打理,有人戲稱是“老板娘經(jīng)濟(jì)”,也不無道理。投資人直管,至少工作動力及態(tài)度、監(jiān)管方面,可以省去很多問題。民宿運營人員往往要求是多面手,既出得廳堂、又下得廚房;既知道當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情、善解人意,又能干清掃這類臟活。
 
        但與我國臺灣等地區(qū)不同,現(xiàn)階段大陸民宿的投資方多數(shù)是城里人,以城里人的思維做民宿,往往存在錯配現(xiàn)象,即親切性有余、差異性不足,不能很好地引導(dǎo)客人深入體驗當(dāng)?shù)厣钆c文化,因而對旅游者的吸引力難于持久。很多合伙或眾籌項目,缺少領(lǐng)投人與專業(yè)的蹲點管理者,股權(quán)過于分散,人人關(guān)心又人人不夠關(guān)心,因熟人合伙原因,游戲規(guī)則往往又不夠清晰,還存在監(jiān)管與信任問題。于是乎,愛好與沖動下做民宿,玩一陣后熱情消退,尤其是收益達(dá)不到預(yù)期、管理思路出現(xiàn)分歧時,導(dǎo)致散伙,嚴(yán)重的還對簿公堂。
受OTA影響大,營銷成本高
 
        民宿因為規(guī)模小,回旋余地不大,設(shè)計創(chuàng)意多有局限,真正優(yōu)秀、有持久生命力的項目并不多;成功的項目也容易被別家模仿,導(dǎo)致同質(zhì)化競爭。加之民宿連鎖化經(jīng)營不易,單個項目影響力小,運營人員少,自主營銷能力往往很弱,甚至不做營銷,等客上門或由OTA送客上門,為此要支付大量傭金,受制情況遠(yuǎn)較城市商務(wù)型酒店嚴(yán)重。個別項目對OTA的依賴度,會達(dá)到八九成。
收入結(jié)構(gòu)單一,缺少非住宿消費
 
        總的來說,民宿的收入結(jié)構(gòu)比較單一,基本以住宿為主,飲食收入較為有限,不少還包含在房價中。不是客人沒需求,只是因為風(fēng)味餐及土特產(chǎn)銷售,競爭很激烈。另外,生意不穩(wěn)定,物資采購與保鮮也有一定困難。
政策不明確,有待規(guī)范
 
        雖然各地政府對民宿投資大多抱支持與鼓勵的態(tài)度,但相關(guān)規(guī)范及政策出臺卻有一定的滯后性,有時也缺少科學(xué)性,尤其在規(guī)劃大配套、公共利益與環(huán)境保護(hù)、建筑改建許可審查、消防及排污標(biāo)準(zhǔn)、治安及報警設(shè)施配置方面,往往缺少明確要求,或雖有要求,但科學(xué)性、權(quán)威性或合法性不足。因投資人不了解相關(guān)政策,有時還面臨返工或無法開業(yè)的風(fēng)險。如,烏鎮(zhèn)規(guī)定木結(jié)構(gòu)房子不能開民宿,10間客房以上的要按酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報建。相比較而言,杭州的政策則寬松得多。筆者建議盡快制定全國性的民宿規(guī)范與條例,合理調(diào)整各方利益。
出租方易違約
 
        近年來這方面的報道不少,尤以云南居多。民宿多以租賃方式經(jīng)營,民宿投資方的合同相對人多是農(nóng)民,他們契約意識相對較弱,更注重眼前利益與個體利益。當(dāng)周邊物業(yè)租金大漲時,往往置合同于不顧,單方違約,要求漲租。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門為維穩(wěn),往往也會勸說投資人接受或部分接受變更。而投資人只要還有贏利,多數(shù)情況下只能委曲求全。這類事情一多,投資人難免底氣不足。
 
        因為熱點地區(qū)租金增長快,合同執(zhí)行中矛盾多、違約率高,新租項目談判時,因?qū)h(yuǎn)期租金難于達(dá)成共識,出租人往往只愿意簽10年甚至5年的合同,這使承租人在合同到期、不能續(xù)租或租金不合理增長時,面臨極大的收益損失風(fēng)險。畢竟前期投入不菲,現(xiàn)在一個項目4年能靜態(tài)收回投資,已屬不錯了。筆者了解到,在浙江莫干山地區(qū),近來很多項目采用30年租金一次性支付的方式解決上述問題。這種方法或可降低違約率,但前期投入過大,對投資人也很不利。
 
        總之,民宿投資與一般酒店投資一樣,也有規(guī)律可循。在投資階段,還是要分析項目位置、租金、景觀資源、物業(yè)條件、市場環(huán)境及未來供求,做好可研分析,明確投資合伙規(guī)則及管理預(yù)案。不然,看上去很美的民宿投資,也可能只是一個泡沫,隨時有破裂的風(fēng)險。
旅游業(yè)民宿投資 前景如何需分析
 
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